貸し倉庫 賃貸倉庫のLOGIPORTAL NEWS

貸し倉庫の物件選定、いつからスタートするのが正解?

突然ですが、貸し倉庫を探す際に、あなたはいつ頃から探し始める予定でいますか?

今このロジポータルをご覧になっているあなたは、下調べで少しネットを覗き見に来ただけの状態かも知れません。
会社の事業計画や倉庫の埋まり具合を見ながら検討しているけれども「まぁ、本格的な検討はまだ後でいいか・・・」と思っているかも知れませんね。

でもちょっと待って下さい。ページを閉じてしまう前に一度こちらのページを読んでみませんか?
貸し倉庫の物件選定は「借りたい!」と思ってから、実は意外と時間がかかります。
また、時間がかかる以外に様々な事情でスケジュールが合わない事もあります。
甘く考えてるといつの間にか行き場がなくなってしまい困ってしまう事も・・・

そんな事の無いように、こちらでは貸し倉庫の物件選定におけるスケジュールを検討する上で必要な事項を具体的な事例を挙げながら紹介していきます。あなたの会社にあてはまる項目がきっとある筈ですよ。

それでは早速見ていきましょう!

貸し倉庫の物件選定、ます最初に必ず確認すべき事項は?

kashisouko_sukejyu-ru2

「移転の場合」現拠点の契約形態!

定期借家契約なのか普通借家契約なのか?
とっても当たり前の事のように思えますが、意外とうっかり忘れられている事も・・・
その拠点にとっては初めての移転で、それまで契約形態なんて考えてもいなかった、というご担当者様もいる様子です。
これを確認しておかないと根本的に出たい時に出れる状態なのか分かりません。
(これは私たちGLRの営業がしっかりとヒアリングさせて頂き、確認すべき事でもあるんですけどね・・・)

次の物件の入居可能日だけではなく今の倉庫の契約形態をしっかり確認しましょう。特約などにも要注意です!

繁忙期を避ける!

物流は商品特性によっては忙しい時期、そうでない時期がありますよね。
忙しい時期は当然とても移転どころではありませんし、繁忙期が過ぎてから・・・でもよいのですが、現拠点が手狭だからという理由で移転をお考えの場合には、繁忙期前にコトを済ませないといけないという場合もあります。

また、移転先が今の場所から近く、現在の従業員も無理なく通勤出来る範囲であれば良いのですが、場所が離れてしまい新規の採用を必要とする場合は採用と教育の時間を考慮する必要があります。

特に繁忙期を乗り切る際にはベテラン従業員さんの力が必要不可欠、などといった場面も多く、採用した人員が習熟するまでの期間を考えて計画を立てる事が重要です。

本格稼働したい時期と賃借開始日を区別して話をする

kashisouko_sukejyu-ru

いつから使いたい、と稼働時期が決まると同時に、稼働の為の準備期間を逆算し、賃貸借契約の開始日がいつから必要なのか整理し明確にしておいて頂く必要があります。
この準備期間にする事は事務所の造作や人材の募集など。また、オペレーションを止めない為に移転前拠点と移転後拠点の稼働をラッピングさせる必要がある事なども念頭に置きましょう。

賃貸倉庫の場合、よく行われるのが事務所の造作です。元々事務所付きの物件であれば良いのですが、いわゆる本当に「倉庫部分のみ」の物件もあります。
事務所があっても様々な状況により、事務所まで動線が悪く使えない、他テナントが既に使ってしまっていて使えないなどの状況があり得ます。

このような場合は借主様負担で倉庫部分に事務所を造作される場合などが多いのですが、この工事は退去時に借主様の負担と責任で元の状態の戻しておく「原状回復」の対象となる場合が多く、その場合入居時の事務所造作工事着手時期は当然、「賃貸借契約の開始後」です。

現況が空の物件であれば、「空なんだから今から準備させてくれてもいいじゃないか」と思われるかも知れませんが、契約期間中に何か起きた際の責任の所在を明確にすべき「契約書」を取り交わすにも関わらず、その契約書の効力対象期間外に何か起きては困るからです。

勿論、軽微な内容や、特約によって別途定める事により可能になる場合もありますが、原則はこのような慣習である事を知っておく事で、貸主様との認識の違いで後々トラブルになる事が防げるでしょう。

候補物件の入居可能時期との距離感は?

kashisouko_sukejyu-ru3

法人クラスの倉庫の移転となると当然ある程度の規模感がありますから、個人の住宅の引越しのように思い立ってスグ動くというわけにはいきません。
そうすると最低でも半年後~1年程度を見据えて計画を立てていく事が殆どです。この場合に「今」空いている物件があっても必ずしも入居出来るとは限りません。

物件を貸したい貸主様からしてみると、仮に「今から1年後に必ず借ります」という人と契約を交わした場合、逆に言えば今から1年間後に入居する借主様の為にわざわざ物件を空けて待っていなければならず、賃料収入の空きが長く発生してしまいます。(1年後までの短期利用の借主様限定で入居者を募る事も当然可能ですが、条件が狭まってしまいますので、難易度が高くなります。)

物件を貸したい貸主様の考えはシンプルです。より高い賃料で、より長く借りてくれて、より早く入居してくれる入居者様に貸したいものです。そしてなるべく空の状態を作りたくありません。
この辺りの物件選定時の借主様、貸主様の力関係はかなり個別具体的な話になり、状況により異なります。

不人気な物件であれば当然それでも良いと仰って頂ける可能性がありますし、人気物件であれば「他にもっと良い借主さんが出てくるかも」と貸主様も強気です。

マルチテナントの大型物流施設で新築物件などの場合は計画当初の時点では空き区画が多くあり、借主様貸主様共、お互いに比較的商談はしやすいと言えるでしょう。
検討中の1区画を他のお客様が先に契約し埋まってしまったとしても、似たような区画が他にもあれば大きな問題にならず紹介可能な為、単純に一対一の商談になり、他の候補テナント様の商談状況を気にする必要がないからです。

逆に一棟モノで、他にはないオンリーワンの物件の場合は借主様側の社内的な調整は勿論の事、他候補テナント様との勝負にもなりますので、物件選定にはスピード感が必要と言えるでしょう。

尚、既存物件で現況使用中の物件については、「今から見て半年後から入居可能です」というスケジュール感の物件が新着としてよく上がってきます。これは現テナントが退去に伴いその意向を退去予定日6ヶ月前までにオーナーに告げる、という取り決めが多い為です。

稼働日から逆算して入居日を決め、総合的に逆算して契約日を決める

kashisouko_sukejyu-ru4

これまた何を当たり前の事を言っているのかと思われるかも知れません。しかし、大きな契約になればなる程、このスケジュール感が運命を左右するといっても過言ではありません。
これは非常に調整が難しい所で、私たちGLRを是非活用して頂きたい理由のひとつでもあり、GLRの腕の見せ所です。

事細かに突き詰めていくと、その決められたタスクをこなす為に更に細分化された前準備をしておかなければならない事が有るという事はよくあります。
先ほど事務所の造作について触れましたが、その造作ひとつをとっても借主様と貸主様の認識にズレがあって調整が長引く事はしばしば見受けられます。

事務所造作に対し、借主様が「簡単に出来るだろう」といわば甘い認識でいる場合など、貸主様の考える法令順守のレベルが高かった為、話をしていく中で借主様にとって予想外の費用と予想外の工期がかかってしまった、という事例もあります。

また、大型物流施設に於いては特に法令順守の基準は厳しく設けられていますので、消防法に基づく避難安全検証の実施など細かなルールに基づく設計が必要です。

更に造作にあたっては建築関係の手配もしなければなりません。部材発注も必要になりますが、これはまさしく条件交渉、条件合致、契約書の文言調整、相互の法務チェック、重要事項説明、契約書調印・・・の後に行うべき行動です。(発注後にやっぱり賃貸借契約契約がまとまらず白紙になった・・・となったら目も当てられないですよね)

ここにモタついてしまうと部材発注が間に合わなかった→事務所が間に合わなかった→目標の稼働日に間に合わない→色々と大変(!)などと頭を悩ます事態が続出です。

これらを総合して考えますと、遠すぎず近すぎず、程よいスケジュールで進めていくのが非常に重要なのがお分かり頂けると思います。

貸し倉庫の移転時期の決め方 まとめ

kashisouko_sukejyu-ru5

・移転の場合は現拠点の契約形態を確認する

・繁忙期を避け、物流と人材面を総合しベストな時期に照準を合わせる

・本格稼働したい時期と賃借開始日を区別して話をする

・候補物件の入居可能時期をよく確認する

・稼働日から逆算して入居日を決め、総合して逆算して契約日を決める

上記のようなポイントを意識してご検討してみて下さいね。勿論、私たちGLRも全力でサポート致します。

私たちGLRでは、物件選定の段階からこれらの契約調整、勿論その後の物件引き渡し時も含めてトータルでサポートさせて頂いています。
ご相談に費用等は一切不要ですので、お気軽にお問合せ下さいね!

 

物件の検索はこちらから

 

お問合せはこちらから

最近見た物件